부동산 거품 붕괴 시작도 안 했습니다...매물만 쌓이고 살 사람은 없는 참혹한 현실 / 박은정 감정평가사(1부)

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부동산 거품 붕괴 시작도 안 했습니다...매물만 쌓이고 살 사람은 없는 참혹한 현실 / 박은정 감정평가사(1부)

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1. 감정평가사가 부동산 시장과 금융에 대한 경고를 제시

- 감정평가사로서 부동산 시장의 역할과 *가치평가*의 중요성을 강조하며, 부동산 법에 대한 지식을 공유한다.

- 18년 9월에 금리를 조정함으로써 부동산 시장의 변화를 예측하고, 분양가 상한제로 인한 부동산 공급 부족 문제에 대해 경고한다.

- 부동산 시장의 과열과 가격 상승에 대한 우려를 표명하며, 레버리지를 사용한 매입으로 인한 부담감 증가에 대해 주의를 촉구한다.

- 부동산 시장의 변동과 트렌드를 세밀히 분석하며, 가격 변동에 대한 심리적 요인을 감안하여 전략적인 시장 진입을 권고한다.

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2. 부동산 시장 동향, 거품 조정 속도 지적.

- 부동산 시장에서 레버리지로 집을 산 사람들이 부담스러워하여 집값을 상승하면서 팔기도 하지만, 2012년부터 2023년까지 집값이 하락한 실정이다.

- 현재 상황에서도 집값이 *거품이 빠지지 않았다* 지적되어, 시장은 여전히 상승세를 보이고 있으며, 2019년 가격 수준부터 지속적인 상승이 있었다.

- 이에 가격이 *과열되기 전 수준*까지 회귀하지 않아 기대감이 크고, 높은 시 가격에도 불구하고 *미련을 버리지 못하는 상황*이라고 판단된다.

- *거품 조정이 더딘* 상황이어서, 레버리지를 활용해도 아직 버틸 수 있는 여력이 남아 있는 상태이며, 일부 지역에서는 거래량이 현저히 감소하는 추세를 보이고 있다.

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3. 부동산 시장 유동성, 분양 및 투자 상황 변화 분석

- 부동산 시장에서 젊은 세대는 자산 형성시간이 충분하지 않아 레버리지를 활용하여 시장에 진입하는 현상 발생.

- 부동산 시장의 오버슈팅, 거래수가 감소하여 가격 조정 현상 야기.

- 작년에는 PF 부실, 채권 시장의 경색 등으로 정부가 부동산 시장 안정을 위해 금융 완화 조치를 취함.

- 이로 인해 거품 붕괴가 시작되기 전에 현재 시장에 대한 안정적인 투자관 생각 필요.

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4. 금융 환경 변화로 *부채 감당 능력* 중요시됨, 돈을 빌릴 때 감당 가능성 검토

- 시장은 *금융환경 변화*로 *부채 상환 능력*을 고려하여 돈을 빌려주는 추세다.

- 이제는 *소득 수준에 따라* 감당 가능한 규모의 돈을 대출하는 시장이 형성되고 있음.

- 이는 집값이 조정받을 수 있는 여지가 있는 것으로 여겨짐. *물론* 기대감도 낮아진 금리를 향해 나아갈 것으로 보임.

 

5. 금리 변동에 대한 설명과 미국 시장 동향 해석

- 금리는 *남의 돈을 빌려쓰는 대가*를 결정하며, 시장 상황에 따라 예측이 어려울 수 있다.

- 미국의 *기준 금리 인상*은 *인플레이션* 대응 방법으로 인해 시장의 자금을 흡수하는 것을 목적으로 함.

- 미국 시장은 *자산 시장이 강세*를 보이며 미국의 *고금리와 자금 유입*으로 이유 있게 쏠림.

- 금리는 시장에서 소화될 수 있는 적정한 *금리수신*과 *반조달금리*를 유지해야 함.

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6. 미국 금리 인하는 없는 상황, 한국은 외화 유입에 주안점.

- 인플레이션 상승 가능성으로 미국 미래 금리 상승 전망이지만 한국은 외화 유입에 금리를 낮추지 않고 유지.

- 미국 시장은 높은 금리로 자금 유치하는 반면 한국은 환차손을 고려해 금리 낮고 대출 구조도 고려.

- 미국 대출은 환란 능력 고려해 금리 낮추고 상환기간을 늘리는 반면 한국은 외화 유입과 대출 부담 최소화 가닥.

- 따라서 한국은 금리가 갑자기 하락해도 금리가 많이 올라와 대출이 쉬워질 가능성은 있어도 작년과 같이 낮은 금리 시장은 도피될 수 없을 것으로 분석됩니다.

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7. 부동산 시장의 현 상황과 전망에 대한 분석

- 부동산 시장 참가자들은 40~50년 모기지를 투자하며 장기적인 수익을 예상하는 경향이 있다.

- 정부는 50년 모기지를 제한하고 DSR, 스트레스 DSR 도입으로 건전성을 유지하고 있으며 부동산 시장은 하락 후 반등이 예상된다.

- 의견 충돌이 있는 시장에서 하락론과 상승론이 대립하며 현재는 하락론이 강세지만 평가 기준에따라 정상적인 시장 수준으로 돌아갈 것이라는 주장이 있다.

- 가격 대비 가치 분석으로 미래 하락 가능성을 지지하는 입장을 취하며 상승론과 하락론의 영향으로 부동산 시장의 흐름이 결정된다.

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8. 금리 하락으로 가계부채 증가, 부동산 투자 전략 변경 필요

- 금리 하락으로 레버리지를 이용하여 집 구매 판단이 어려워졌으며, 대부분은 미래 갚을 계획 없이 돈을 빌리는 경향이 있다.

- 수요와 공급의 변화로 공급 부족에도 불구하고 부동산 시장의 가격 상승이 지속되다보니 가계부채가 과도하게 증가하고 있다.

- 이에 부동산 시장 전망은 상승이 지속될 수밖에 없다는 것이 전문가들의 의견이지만, 투자자들 사이에는 전망이 분분하다고 이야기한다.

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9. 심기 눌린 주식시장, 매도자 우위, 30대 주택매수 증가.

- 주식시장이 심기 눌려 매도자 우위를 보이며, 매수량이 감소하는 양상을 보이고 있다.

- 30대가 많이 주택을 구입하는 반면 전체 거래량은 평균보다 줄어들었는데, 정책 자금으로 인한 수요 증가로 30대에 집중된 상황인데, 이는 미래에 대한 희망과 기대가 반영된 결과로 해석할 수 있다.

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10. 주택 시장 분석: 차익실현과 공급 관계

- 다주택자들은 차익실현을 위해 집을 판다. 시장에 유동성을 유지하며 공급 측면을 중시한다.

- 급등한 시기에 집을 구입한 사람들은 여유가 있으며, 현재 시장 상황을 견딜 수 있다.

- 가격 하락에 따라 영향을 받지만, 이익을 보려는 매물이 판매되며 30대가 구매하는 형태로 이어진다.

- 다주택자들은 여전히 공급을 이어가며 차익실현을 고려한다. 지속적인 공급으로 시장 영향을 미칠 수 있다.

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출처 : 와이스트릿

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