[PD수첩] PF 폭탄과 공실 지옥 – 위기의 지식산업센터 - 2024년 1월 30일 밤 9시

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[PD수첩] PF 폭탄과 공실 지옥 – 위기의 지식산업센터 - 2024년 1월 30일 밤 9시

 

1. 부동산 빈집, 사이 분양에만 관심 떨친 건설사, 많아진 지식산업센터 300여 개에 새로 입주할 업체 수는 36만 개 이상.

- 최근 2-3년 사이, 서울 상가와 사무실이 텅텅 비었다.

- 부동산 개인 방송을 진행하는 호 씨, 지해 씨가 **공실 문제를 지적**하며 주목 받고 있다.

- 부동산 프로젝트 파이낸싱 로 유동성 위기를 겪고 있는 건설사와 부도 위기를 맞은 건설사들도 **그래도 지식산업 센터 건설**에 적극 참여하고 있다.

- 서울을 비롯하여 전국적으로 1만여 개에 달하는 건물 중 매도 중인 매물이 700개가 넘는 상황인데도 여전히 많은 인허가 신청과 공사가 기대된다.

- 최근 몇 년은 **지식산업 센터 붐**이 일고 있으며, 서울에만 39개, 경기도에 600여 개, 전국적으로는 1만여 개가 있다. 한 건물 다 최소 300개에서 1천 개 업체까지 입주할 수 있다.

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2. 지식산업센터, 대출 규제 없어 대부분 대출로 해결, 분양마다 경쟁 치열해 아파트 가격 육박 수준.

- 미용실, 클리닉 등 준공업 지역 부족으로 인해, 지식산업센터가 대안으로 떠올랐다. 이에 따라, 해당 지역의 지식산업센터 분양가는 3년 만에 3.3배 상승하여 아파트 가격에 육박한다.

- 지식산업센터의 경우 분양가의 90%를 대출로 조달해 대출 규제가 없는 것이 특징이며, 세금의 감면 혜택도 주어진다. 이로 인해 경쟁이 치열해 초반에는 물건은 적은데 가져가는 사람이 많은 상황이었다.

- '아파트 공장' 건설에도 지식산업센터의 대출 강점이 적용되어 대거 몰렸지만, 초반에 입주자 모집이 끝나면 전매 규제가 없어 유동성이 낮았다.

- 처음 분양할 때 당장 현금을 내지 못하더라도 매달 일정 금액을 납부하면 분양 가능한 '초기 납이 제도' 등의 꾸러 팁을 사용할 수 있다.

- 하지만 초반에 신청하더라도 경쟁이 낙제할 경우가 많아, 성공할 확률이 낮았다. 또한 꾸러 팁을 사용해 선택한 물건의 크기가 작거나 가격이 높을 수 있다.

 

3. 비어있던 사무실, GTX 개통과 지하철 7호선 연장 덕분에 저렴한 가격으로 분양 가능하였던 지식산업센터

- 2022년 10월 입주 시작 예정인 지식산업센터는 분양받은 후 1년이 지나도록 거의 비어 있었다.

- 비어있는 곳이 많았고 당시 임정희 씨가 받았던 지식산업센터는 이전에 남편이 목사로 계시던 교회 부지였다.

- *GTX 개통, 7호선 연장*, 법조타운과 같은 편리한 입지를 가지고 있으며, 저렴한 가격으로 분양 받았으며, 노후 대책으로 부동산 투자를 선택한 임정희 씨의 목표였다.

- 임정희 씨는 각 방 당 100 - 120만 원의 월세를 받아 노후에 대한 대책을 갖고 있다.

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4. 사무실 분양 후 부담 커지는 지출로 힘듦

- 57세의 사무실 두 개 분양비는 약 2억 4천만 원, 계약금은 4,800만 원이었다.

- 하지만 월세는 받지 못하고 대출 이자와 생활비로 사용하고, 두 사무실은 1년 넘게 공실이었다.

- 매달 대출 이자는 210만 원이고, 사용하지 않는 사무실의 관리비도 40만 원이었다.

- 고정 비용 부담과 일자리 찾기의 어려움으로 힘들게 살았고, 동생이 자살한 상황에서 가정은 파탄 나게 되었다.

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5. 부동산 호황기에 분양받은 지식산업센터가 문제 발생

- 부동산 호황기에 분양 받은 지식산업센터가 공실 문제로 궁지에 몰렸다.

- 일부 분양받은 사람들은 입주를 거부하고, 다른 이유로도 힘들어하고 있다.

- 입주를 거부한 이유 중 하나는 초기 홍보 내용대로 지식산업센터의 편의시설이 실제로 구축되지 않았다는 점이다.

- 또한, 입주를 거부한 사람들은 분양 교육 자료에서 약속된 오토 트럭 진입이 불가능한 것을 알게 되었다.

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6. 부동산 사기에 대한 피해자들의 이야기

- 부동산 입주를 약속하고 비싸게 분양받았던 사람들은 건물과 일본 국도 사이에 넓은 완충 독지 지대가 있다는 사실을 알게 되었다.

- 부동산 시장의 어려움과 건물의 지연으로 인해 입주가 어려워지고, 건물까지 완공되지 않아 임대가 더 안 나가는 상황이라는 이들의 주장이 있다.

- 주변에는 이미 500개 이상의 임대 물건이 쌓여 있으며, 더 많은 물건이 추가로 들어올 예정이다.

- 무려 20개의 지식산업 센터가 현재 준공되거나 공사 중인 상태로, 입주 기회의 불확실성과 공실 문제가 발생하고 있다.

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7. ️지식산업 센터 건설이 계속되면서 평택시가 건축 허가를 내주는 이유와 매매가 급상승하는 현상

- 평택시에서 지식산업 센터 건물을 계속 지어주고 있어서 건축 허가를 내준다.

- 지식산업 센터는 개인 개발자로서 사업을 할 때 예측이 어렵기 때문에 허가 조건을 충족하면 허가를 받게 된다.

- 지식산업 센터에는 사무실을 저렴하게 임대할 수 있기 때문에 편리하고, 매매가와 분양가가 급상승했으며 건설이 비교적 빠르게 완료된다.

- 지자체는 지식산업 센터를 유치하여 산업체 유입과 세수 창출, 고용 창출을 위해 조례를 통해 건축 허가를 많이 내준다.

- 지식산업 센터는 아파트 공사에 비해 허가가 쉽고 민원이 적은 편하며, 대형 건설사들도 적극적으로 참여하는 수익성 높은 사업이다.

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8. 토지 매입 대금에 대한 부동산 PF 문제와, 분양이 안 되어 발생한 자금 부족

- 토지 분양 수익률이 급증하여 시행사와 건설사들이 부지 개발에 더욱 열을 올림.

- 업무 시설 개발을 위해 매입한 토지의 매매가는 평균 1억 2천 만원으로 큰 비용으로 분양됨.

- 부동산 PF로 대출해 자금을 마련하고, 분양 성공 시 반환, 실패 시 자금 흐름이 막히고 빚을 갚을 수 없게 됨.

- 개발 주체들의 과한 수익 기대와 높은 매입 가격, 증권사와 금융사의 개입으로 위기가 발생.

- PF 문제로 인해 태형 건설을 비롯한 많은 건설사들이 기업 구조 개선을 위해 워크아웃을 신청하고 있음.

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9. 건설사들의 부도 위기로 인한 분양 받은 사람들의 피해

- 신개념 올 라이브 오피스는 성공의 특화된 시스템과 클래스로 시작되었다.

- 분양받은 사람들에게 계약금을 돌려주지 않는 건설사로부터 소송 제기를 하였으나, 계약금을 돌려받지 못했다.

- 최근 3~4년 사이 건설사들이 경쟁적으로 지식산업 센터를 지으면서 PF 급증하고 부도 위기를 맞았다.

- 중소기업을 육성하기 위한 지식산업 센터는 부도 위기를 맞은 건설사들에게 피해를 입힌 원인이다.

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10. 사업자 등록과 분양 제한 없는 소프트웨어 개발자 가족들

- 한 회사원이 분양 대행사 안내에 따라 사업자 등록을 완료했고, 관련 업종은 통신과 IT로 제한되어 있었다.

- 회사원은 유튜브로 *미디어, 청소년 콘텐츠* 사업을 시작했지만 지금은 중단했으며, 소프트웨어 개발, 공부법, 경영 컨설팅, 디자인 등이 더 쉬운 업종으로 전환했다.

- 소프트웨어 개발자 가족들은 초기 자금 문제로 함께 분양을 받는 경우가 많았고, 현재는 총 15채를 소유하며 모두 사업자 등록을 완료했다.

- 하지만 사업자 등록으로 인한 책임 부분은 어떤 행정 기관도 책임지고 있지 않다고 한다.

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11. ️지식산업 센터의 혜택으로 인한 부작용과 정책 고려 필요

- 정부는 지식산업 센터에 다양한 혜택을 주었으나, 이로 인해 투기로 전락하고 진짜 혜택을 받아야 할 사람들이 피해를 입었다.

- 지식산업 센터에서 분양을 받은 칫솔 회사 대표는 재개발로 인해 공장을 이전해야 했고, 분양 권한 획득에도 어려움을 겪었다.

- 입주 기업의 기숙사도 일부 호실만 분양되어 근로자들은 어려움을 겪었다.

- 정부는 지식산업 센터에 대한 투기 대책을 발표하고 대책 없이 투기가 더욱 심해지고 있다.

- 정부는 입주 기업을 우선적으로 고려하고 대책을 마련해야 한다.

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12. ️지식산업 센터 투기 문제에 대한 산업통상자원부의 입장

- 지식산업 센터에 대한 투기 방지를 위해 산자부는 관리 개선 방안을 수립하고, 투기수요 방지를 위한 입법화를 추진하고 있다.

- 그러나 법안이 국회에서 잠자고 있다는 문제가 있으며, 전매 제한 조치를 하지 않아 투자 수요가 브레이크 없이 계속해서 증가하고 있다.

- 산업통상자원부는 지식산업 센터의 관리 감독이 소홀하였고, 이로 인해 부실 문제가 발생했으며, 이에 대한 인식과 대책 마련이 필요하다고 인정했다.

- 정부와 국회는 이번 기회에 적극적인 대책 마련을 약속하며, 지식산업 센터의 관리 현황을 점검하고 공실 선방을 논의하기로 했다.

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출처 : PD수첩

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