'하늘에서 아파트가 비처럼 쏟아져요' 영끌아파트 경매가 넘쳐난다 ㅠ (2월 첫째주 몰아보기)

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'하늘에서 아파트가 비처럼 쏟아져요' 영끌아파트 경매가 넘쳐난다 ㅠ (2월 첫째주 몰아보기)

1.  서울 화곡동: 전세 위험, 경매에 나온 건물 중 1/3을 차지
- 최근 대규모 전세 사기 피해지역으로 뉴스에 많이 소개된 서울 화곡동 국동지역에서는 경매가 진행중인 건물들이 많은 것으로 확인됐다.
- 서울 시 총 25개 구 중에 46개 동 중에 유독 화곡동이 주거용 건물 경매가 29.6%를 차지하고 있다.
- 부르는 대로 주고 임대한다는 이유로 빌라 건설이 활발하게 이루어졌지만 시세가 정확하게 지정된 것은 없기 때문에 경매가를 진행하고 있다.
- 빌라나 오피스텔이 대다수를 차지하며, 몇몇 건물에서는 전세사기 위험이 존재한다.
- 전세사기나 역전세, 깡통전세 위험이 있는 지역이기 때문에 관심을 가지고 조심해야 한다.

2. 화곡동에서 자주 발생하는 전세금 미반환 사고
- 화곡동에서 전세금 미반환 사고가 전국에서 가장 많이 발생했다.
- 주택도시 보순공사의 통계에 따르면, 최근 악성 임대인 중 미반환한 임대인이 화곡동에서 가장 많았으며 전국 발생건수의 41%가 화곡동에서 발생했다.
- 한편, 매물의 대부분은 1~3억원대로 감정 평가되었다.
- 하지만 이러한 가격대에서도 많은 전세금 미반환 사고가 발생하는 것으로 나타났다.
- 따라서 화곡동에서는 전세금을 지불 할 때에 신중함이 필요하다고 말할 수 있다.

3. ️서울의 집값 하락으로 인한 전세사기와 경매 시장 증가
- 서울 지역에서 보증금 미반환 사태가 1729건 발생하였다.
- 서울 아파트는 시세가 도드라져 보여도 빌라나 오피스텔은 가격을 가늠하기 어렵다.
- 전세가율이 적정한지 판단하기 어렵기 때문에 전세 사기가 늘어나고, 피해자들은 경매로 집을 저렴하게 살 수 있는 상황에 놓인다.
- 서울의 경매 매물 중에는 유찰로 인해 더욱 가격이 하락하는 특이한 상황이 벌어지고 있으며, 경매 등기 신청건 수도 대폭 증가하였다.

4. 부동산 경매 건수 급증, 대출 부담 못 버틴 영끌족의 물건들이 많아
- 2023년 임의 경매 개시 결정 등기 신청 건수는 105,600건으로 전년 대비 61% 늘어남.
- 강제 경매와 달리 재판 없이 인테리어, 그러니까 아파트나 오피스텔, 다세대 주택이 다수 등장.
- 3개월 이상 이자 연체 시 경매를 진행해, 대출 부담 못 버틴 영끌족의 물건이 많다.
- 서울, 부산, 광주, 세종, 충남 지역에서 경매 증가율 증가, 아파트 값 하락과 더불어 인기가 높아진 '영글 경매'로 물건이 늘어나고 있다.
- 코로나 이전 대출로 집을 사는 경우가 많아저서 대출 부담을 버틸 수 없어 물건들이 많아졌다는 전문가의 분석.

5. ️서울, 노원구 주요 단지의 부동산 값이 급락함.
- 부동산 가격이 크게 하락하여 6억 집이 2억 떨어져 4억으로 거래되는 사례가 발생하였다.
- 상계동 12단지와 월계동의 부동산 가격도 크게 하락하였으며, 7억 천만 원에서 4억 5천만 원으로 떨어져 거래되고 있다.
- 이처럼 부동산 시장의 변동성과 금리가 무서운 영향을 끼치는 것으로 나타났다.

6. 부동산 시장의 변동과 경매를 통해 알아보는 주택 가격 하락
- 서울의 강남구, 서초구, 송파구는 작년 4월 반등, 마포구와 용산구는 5월 반등, 성동구와 동대문구는 6월 반등했다.
- 하지만 강남, 소초, 송파, 용산, 마포, 성동의 집값은 현재 하락세이다.
- 도봉구의 경우 주택 가격은 한 45% 하락하여 3억 4천만 원으로 거래되고 있다.
- 동탄역 부근의 주택 시장도 하락세로 돌아섰으며, 후분양 아파트도 공매로 넘어가고 있다.

7. 대구의 미분양 주택 문제와 후분양 위험성
- 23년 동안 대구에서 미분양 주택이 계속 늘어나고 있는 상황.
- 대구에서 가장 미분양 주택이 많은 지역은 수성구와 동구인데, 각각 316채와 456채가 있다.
- 미분양 주택이 많은 경우, 입주자가 적어 시설 이용이 불편하고, 아파트 단지가 공포의 공간으로 전락할 수 있다.
- 분양률이 낮으면 시공사와 금융사가 경색되고, 도산의 위기에 빠질 수 있다.
- 후분양 주택은 미분양 문제가 더 크게 다가오며, 분양률이 70% 이상이 되어야 건설비를 회수할 수 있다.

8. 분양 물량이 많아도 너무 많은 대구의 미분양 문제
- 대구 수성구는 교육 환경과 생활 인프라가 잘 갖추어져 있는 지역으로 시민들의 선호도가 높다.
- 시행사 입장에서는 이 동네에 분양을 하면 반드시 되는 동네로 여겨도, 빌리브 헤리티지와 같은 미분양이 발생한 이유를 고민해야 한다.
- 대구에서는 공급이 많아도 공급량이 수요를 초과하기 때문에 미분양이 발생하고, PF 부실 뇌관이 대구에서 계속 터질 우려가 있다.
- 또한, 비싼 분양가에 대구 시민들의 소득에 비해 감당하기 어렵다는 이유로 분양이 안 되고 있으며, 대구뿐만 아니라 수도권에도 미분양 문제가 많다.

9. ️ 아파트 공급과 서울 집값에 대한 상황 분석
- 아파트 단지가 공매에 넘어가고 있다는 것은 쓸데없는 공급을 의미하며, 이러한 현실은 일부 지역에서 종종 발생한다.
- 서울 집값은 9주 연속 하락했으며, 24년 들어서는 하락 속도가 가파르게 증가하고 있다.
- 아파트값 상승 할 때도 하락론자가 있지만, 나는 시장의 움직임을 분석하여 정확한 정보를 제공하는 상승론자이다.
- 아파트값 상승 예측에서도 정확히 하락 시장을 예측하고 있으며, 시장의 움직임을 참고해야 한다.

10. 부동산 시장 혼돈! 서울강남, 송파, 강동 일부지역 하락세
- 지난 20년, 21년에 전세나 월세로 아파트를 사지 않고 기다렸던 분들이 22년에 급매로 아파트를 사게 되어 7~8억 원의 차익을 얻게 되었다.
- 지금은 서울 강남, 송파, 강동지역에서도 아파트 가격이 하락하고 있으며, 전체적으로 낙폭이 커지고 있다.
- 현재 부동산 시장은 매도 물량이 많아지고 매수자 우위 시장이 되었으며, 격렬한 가격 하락이 이어지고 있는 상황이다.
- 특히 구축 아파트의 거래가 많이 이루어지고 있으며, 재건축 비용 높아지는 요인으로 인해 하락세가 더욱 악화되고 있다.

11. 장미 1차 아파트　2년 만에 6억 6천만 가격 하락, 부동산 시장 파악 요구
- 21년 9월에는 23억 4천만 원으로 최고가 거래가 이뤄졌으나, 2년 만인 작년 3월에는 6억 6천만 원 하락한 가격에 거래됨.
- 시장의 변동성을 이해하는 것이 중요하다.
- 서울에서는 성동구 지역의 금호동, 행당동 아파트도 큰 폭으로 하락함.
- 재건축 기대감 때문에 가격이 높을 수 있지만, 부동산 시장 분위기가 현재는 새롭게 건설하려면 증액되는 비용 때문에 난해해짐.
- 표용호 TV를 자주 보시길 권장한다.

12.  수도권 아파트값 하락세, 강원도 빈집 많아 상승세 유지.
- 노원구가 0.06% 유일하게 상승했던 강원도를 제외하고는 서울에서 가장 많이 하락한 지역이 도봉구와 노원구.
- *역세권 아파트들도 마저 가격이 크게 떨어지고 있기 때문에, 역세권에서 좀 더 먼 지역은 더 떨어진다.*
- 강원도는 인구가 적어 빈집이 많지만, 집값은 살짝 상승하고 있는 중.
- 평균치가 상승하는 가운데 강원도 빈집은 여전히 증가하고 있으며, 심지어 빈집이 많은 원주, 춘천 지역에서는 빈집을 무료로 나눠주지 않을까 하는 전망이 나오고 있다.
- 서울에서 아파트값은 하락세를 이어가고, 분양가만 상승하고 있다. 3040세대들은 월급을 모으며 집 구입이 어렵다.

13.  부동산 가격 급등으로 주거 불안정 늘어났으며, 결혼과 출산에 부담.
- 대출로 집을 구입하면 상환 부담으로 인해 다른 소비를 할 수 없다.
- 결혼 비용은 약 60억 원, 집을 구하기 위해 최소 25억 원은 필요한데, 서울에서는 힘들다.
- 주거 불안정으로 결혼과 출산율이 감소하며, 청년세대는 부모님 도움 없이는 어려운 삶이다.
- 부동산 시장 안정은 이 문제를 해결하는 가장 쉬운 방법이다.
- 집값 상승은 출산율의 하락과 관련이 있으며, 저출산 문제 해결을 위해 부동산 가격 안정이 필요하다.

14. ️️서울의 집값 상승과 출산율 하락의 상관관계
- 한 명 출산하면 50년 후에 인구가 절반으로 줄어들게 되는데, 한국의 출산율은 1.23명을 찍은 뒤 급격히 하락했다.
- 서울의 집값 상승은 출산율을 떨어뜨리는 중요한 요인 중 하나이다. 서울의 P.I는 약 28~30으로 급증한 상태이다.
- 부동산 시장의 활성화와 수도권의 일자리 쏠림 현상으로 인해 집값은 덜 하락하지만, 이후에는 계속 하락할 것으로 예상한다.
- 경제적으로 생산 인구가 줄어들면서 경제에도 하방 압력이 커지는 상황이다.

15. 저출생 대책은 노골적 부동산 안정화 대책보다 인재 육성 계획이 필요하다.
- 우리나라는 자원이 없는 나라이지만, 인재로 인해 세계적인 부국이 되었다.
- 하지만 저출산 문제의 심각성으로 인해 인재 교육보다 출산 문제를 해결할 수 있는데 대통령 후보들의 대부분이 부동산 안정화를 언급한다.
- 대출을 늘리거나 부동산 가격을 높은 상태로 두고 정부의 지원금을 주는 것보다 출산률에 바로 적용할 수 있는 적극적이고 효율적인 대책이 필요하다.
- 부자와 구성원의 소비 증대는 부자들이 부자로 남거나 부자의 지위를 유지할 수 있는 가장 기본적인 경제적 원리이다.

16. ️부동산 시장에서 중산층의 불안과 투기의 위험성
- 부동산 개발자들이 비싸게 분양하거나 이익을 위해 돈을 많이 벌려는 경향에 대해 경고한다.
- 경제적 불안으로 중산층이 무너지고 부자들도 위험에 노출될 수 있다.
- 현재 한국의 부동산 시장은 중산층의 불안과 격차 심화로 호리병 모양으로 변화하는 경향을 보인다.
- 서울 5호선 연장 등 교통개발 발표에 따른 부동산 시세 상승에는 매도 희망가가 높아지는 현상도 있다.
- 하지만 투기 리스크에 대해 조심해야 하며, 서울 5호선 연장은 아직 시간이 남았다는 점을 염두에 두어야 한다.

17. ️김포시 아파트 사업과 송도 국제도시 개발 프로젝트 관련 내용
- 지하철 연결은 지역 발전에 도움될 것이라고 말한 결과, 자수도권 광협 급행 철도 프로젝트인 GTX 디노가 진행되고 있으며 김포 아파트 가격이 상승하는 추세.
- 일부 지역의 분양가 상승과 매매 흥행에는 조망각 우호적인 투자자들의 기대가 반영되었으며, 현재는 김포 아파트 시세가 불확실함.
- 현재 인천 송도 국제도시의 시공사는 미분양이 나올 경우 대규모 인수 조건을 갖고 있으며, 추가 재무 부담 발생 가능성 있음.
- 송도 국제도시 개발과정에서 시행사의 시행 이익이 단계적으로 지급되므로, 대물 인수는 장부 상에 채무로 인정되지 않으며 부채나 우발 채로 잡히지 않음.

18. ️부동산 분양가의 높은 비용, 공급과 수요의 불균형, 소비자의 현명한 선택 필요
- 분양되지 않는 이유는 가격이 너무 비싸서이다. 분양가를 적절하게 설정하면 분양 수요가 증가할 수 있다.
- 국내 부동산 시장은 공급이 많고, 가격이 높으며 소비자들의 구매력이 한정되어 있다.
- 부동산 시장의 위험을 감수하고 사업을 진행하는 시행사는 폭리를 추구한다고 말하며, 리스크 발생시에는 책임을 져야 한다.
- 부동산 시장은 현재 위험부담이 크기 때문에 향후 어디로 트일지 알 수 없다.
- 부동산 시장에서 소비자들이 더 현명한 선택을 해야 개발자들의 왜곡이 없는 시장이 가능해진다.


출처 : 표영호TV